Loi de défiscalisation Borloo

La loi Engagement National pour le Logement a conservé et recentré le dispositif de la LOI ROBIEN ou LOI DE ROBIEN et créé un nouveau dispositif appelé BORLOO NEUF. Les décrets 2006-1005 du 10 août 2006 fixent les plafonds de loyers et de ressources ainsi que les obligations déclaratives.
Pour les investisseurs qui cherchent à bénéficier d’un dispositif de défiscalisation efficace en France : la LOI BORLOO est la plus défiscalisante. La loi DE ROBIEN est, en effet, moins intéressante fiscalement parlant que la BORLOO, même si elle reste fortement attractive.

Rappelons simplement toutefois ici qu'en cas d'investissement en loi Borloo et Robien, la déduction se fait sur les revenus et non pas sur le montant de l'impot lui même contrairement aux investissements en Loi GIRARDIN qui reste le système le plus intéressant en matière de défiscalisation. La loi Girardin ne s'applique que pour les investissements outremers.

Chaque loi de défiscalisation offre une réduction d'impôts. En choisissant le dispositif Borloo, le propriétaire bénéficie également de nombreux avantages.

Une déduction du montant de l'investissement plus les frais d'acquisition sous la forme d'un amortissement jusqu'à 65% de ce montant sur 15 ans. (6% les sept premières années, 4% les deux années suivantes et 2,50% pendant une période maximale de 6 ans).
Le montant de l’acquisition inclut les frais de notaire, d’agence, droit de timbre, TVA et autres. La période d’amortissement débute à partir du début de la location qui doit intervenir dans les six mois de la date d’achèvement ou d’acquisition du bien immobilier.

- Une déduction spécifique de 30% du montant des revenus bruts (pendant la période d'engagement de location) en plus de la déduction des frais réels.
- La possibilité de prolonger l'engagement de la location et de bénéficier ainsi d'un complément de déduction au titre de l'amortissement.
- La possiblité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés( SCI)
- La possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI.
> Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année
> Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes
- La possibilité de gestion déléguée à un gestionnaire
- La constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.

 

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.
Ces garanties ont été mises en place par l'Etat.

 

Il s'agit de:

- La garantie bancaire de bonne fin de travaux. Elle consiste en l'engagement d'une banque contre la défaillance éventuelle du promoteur dans la construction du bien immobilier. La banque s'engage à faire achever la construction par un autre promoteur les travaux de la maison ou de l'immobilier tout en respectant le dispositif d'origine. D'où l'absence de risque quant à l'achèvement de la construction.

La garantie des prises en charges des intérêts intercalaires.Pendant la période de construction, l'opérateur rembourse à l'acquéreur les intérêts appelés par le banquier, dans la limite du loyer net garanti.

Seule l'assurance décès/invalidité reste à la charge du client (montant très faible).

Le promoteur appelle les fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux, conformément à un échéancier décidé par le législateur.

A chaque débloquage, le banquier va remettre à la disposition du vendeur les sommes de fond correspondantes à cet avancement.

Le paiement des intérêts se fera comme suit: le client paiera des intérêts sur les sommes effectivement déboursées jusqu'à l'achèvement total de la construction. Ensuite, le crédit rentre dans la période d'amortissement.

Il n' y aura donc aucun décalage dans la trésorerie du client puisque les intérêts versés lui sont remboursés.

-La garantie de paiement des loyers. Si le locataire est défaillant, la compagnie d'assurance garantie les impayés de loyers.

Cette garantie d'une durée illimitée et qui se met en place dès le 1er mois d'impayé est une garantie pérenne qui évite des absences de trésorerie momentanée.

-La garantie contre les dégradations dûes au locataire. L'assurance garantit l'indemnisation des dégradations et destructions causées par le locataire aux biens immobiliers.

Cette garantie prend effet le jour de l'entrée du locataire dans les lieux.

Elle est assujettie à un coefficient de vétusté.

INDEMNITE:

Au-delà des recours habituels contre le locataire: indemnité jusqu'à 7 622 €, s'y ajoute les pertes pécuniaires suite à des détériorations immobilières à concurrence de deux mois de loyers maximum.

DUREE:

Cette assurance cessera le jour de la date d'expiration du mandat de gestion ou à l'échéance de la résiliation de celui-ci par l'une ou l'autre des parties.

En cas de changement de locataire, la garantie perdure.

Cette garantie permet de remettre en état les dégradations sur l'ensemble du logement et prend en charge 2 mois de loyers qui permettent de remettre en état le bien.

- La garantie contre l'absence du locataire. Cette garantie protège le propriétaire-investisseur contre une absence passagère de locataire. Pendant 9 ans, l'investisseur est complètement sécurisé et n'a plus à se préoccuper d'une intempestive absence de locataire.

C'est le seul contrat d'assurance existant sur le marché qui garantit des revenus fixes sur une durée de 9 ans.

Il n' y a aucune perte de trésorerie pour l'investisseur grâce aux règlements réguliers des loyers en l'absence de locataire. Ce contrat est très apprécié par les banquiers qui, de ce fait, accorderont plus facilement un crédit de longue durée.

Cette garantie sera permanente même en cas de défaillance du promoteur ou du gestionnaire.

- La garantie de revente. A chaque achat, l'investisseur doit penser à la revente. Il doit donc respecter des règles simples mais strictes : un emplacement irréprochable, une qualité de construction et de gestion et une implantation sur un marché dynamique.

Enfin, il doit se projeter sur du moyen, long terme.

 

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Borloo, votre bien immobilier doit remplir certaines conditions. De même ce dispositif s'adresse uniquement à une catégorie de personnes bien définies.

 

Les personnes concernées par le dispositif Borloo sont :

- Les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes)

- Le dispositif n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés : nu–propriétaires, usufruitiers, (sauf démembrement résultant du décès de l'un des époux soumis à imposition commune)

• Les personnes physiques qui réalisent l'investissement en indivision
• Les personnes qui réalisent l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI.
• Le dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés: nu–propriétaires, usufruitiers, (sauf démembrement résultant du décès de l'un des époux soumis à imposition commune)

Pour les conditions à respecter, le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du contribuable. Le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d’un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l’un de ces engagements les déductions pratiquées font l’objet d’une reprise.

Les cas suivants ne seront pas considérés comme une rupture si :

- l’un des deux époux soumis à imposition commune est invalide

- l’un des deux époux soumis à imposition commune perd son emploi

- le décès du contribuable ou de son époux

Pour le plafonnement des loyers, les conditions sont fixées par décret chaque année.

Quatre zones ont été définies :

Zone A : 15,92 euros le m²

Zone B1 : 11,06 euros le m²

Zone B2 : 9,04 euros le m²

Zone C : 6,63 euros le m²

Pour le calcul du montant du loyer vous prenez en compte la surface habitable majorée de la moitié des annexes : balcon, cave, cellier... dans la limite de 8m2.

En ce qui concerne le locataire, en fonction de la composition du foyer et des zones géographiques, les plafonds de ressources sont les suivants :

Personne seule : en zone A : 33 233€, en zone B1 : 24 685€, en zone B2 : 22 628€, en zone C : 22 475€

Couple : en zone A : 49 668€, en zone B1 : 36 250€, en zone B2 : 33 230€, en zone C : 30 209€

Personne seule ou couple ayant une personne à charge : en zone A : 59 704€, en zone B1 : 43 398€, en zone B2 : 39 782€, en zone C : 36 165€

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : en zone A : 71 516€, en zone B1 : 52 521€, en zone B2 : 48 145€, en zone C : 43 768€

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge : en zone A : 84 661€, en zone B1 : 61 644€, en zone B2 : 56 507€, en zone C : 51 370€

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge : en zone A : 95 267€, en zone B1 : 69 535€, en zone B2 : 63 740€, en zone C 57 946€

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième : en zone A : 10 617€, en zone B1 : 7 897€, en zone B2 : 7329€, en zone C : 6 580€