Loi Scellier

La loi n° 2008-1443 de finances rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008, instaure un nouveau dispositif d'investissement locatif surnommé "Loi Scellier". On peut bénéficier ainsi d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 37% de la valeur du bien acquis ! Un avantage sans précédent.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôts, le propriétaire du bien doit opter pour le dispositif Scellier lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble. Il convient donc de joindre à la déclaration de revenus l'imprimé fourni par l'administration dans lequel on a opté pour la réduction.

L'obligation :

Louer le bien pendant 9 années minimum à un locataire qui en fait sa résidence principale. Il s'agit d'une location logement nu de manière effective et continue, ce qui exclut les locations meublées ou saisonnières.

En ce qui concerne le choix du locataire, la loi Scellier offre la possibilité de louer à une personne physique ou à une personne morale, mais dans ce cas sous certaines conditions : les propriétaires devront louer exclusivement à l'Etat et à ses organismes, aux collectivités territoriales ou à leurs organismes, aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale.

Le contribuable qui investit en Loi Scellier n'est pas tenu, comme c'était le cas en Besson par exemple, de louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

La Loi Scellier n'interdit pas la location à un ascendant ou descendant. Cependant, pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, cette personne ne doit pas être membre du foyer fiscal dupropriétaire.

Attention : La location à un ascendant ou descendant n'est pas possible lorsque l'investisseur opte pour l'abattement complémentaire sur les loyers de 30%.

Le non-respect de l'engagement de location entraine la remise en cause de l'avantage fiscal par l'administration. Le propriétaire devra donc réintégrer dans son revenu foncier de l'année en cours la réduction d'impôts perçue. L'admisnistration fiscale a par ailleurs prévu 3 hypothèses où aucune sanction ne sera appliquée.

En cas de congé de votre locataire, vous devez tout faire pour remettre le logement en location. Il est toutefois prévu une période de vacance dès lors que vous apportez la preuve que vous avez accompli les mesures nécessaires pour relouer.

Le loyer au m² ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de la location, à un plafond qui sera fixé par le décret d'application à venir. Ces plafonds diffèreront probablement selon la situation géographique du bien. La surface à prendre en compte sera également définie par le décret. Rappel : En Loi Robien, elle correspond à la surface habitable, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes.

L'avantage :

Le taux de la réduction d'impôts Scellier est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, et à 20% pour ceux acquis en 2011 et 2012. Ce dispositif Scellier est par ailleurs limité à l'achat d'un seul bien par an et dans la limite de € 300 000.

Losque le logement est loué dans les mêmes conditions d'application que l'investissement Borloo (Plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant et descendant), le propriétaire peut bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire au terme des 9 ans : 2% par an sur une période de 3 ans renouvelable une fois. Dans cette situation, l'acquéreur bénéficie également d'un abattement complémentaire de 30 % sur le montant des loyers.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Lorsque le démembrement intervient pendant l'engagement de location, la réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle ce démembrement est survenu.

Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de € 10 700.

Le cumul avec d'autres systèmes de défiscalisation (Robien, Borloo, Girardin, Malraux, ZRR...) est tout à fait possible. En revanche, l'investisseur ne peut bénéficier que d'un seul de ces avantages par logement.

Le dispositif Scellier est applicable aux logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispostifs Robien/Borloo. La zone C est dont exclue de ce dispositif. Votre investissement ne doit concerner que des immeubles à usage d'habitation.

La loi Scellier est applicable sous certaines conditions aux logements anciens, mais celà reste assez compliqué en pratique.

En effet, elle s'applique dans les mêmes conditions que le dispositif "Scellier" neuf, aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ainsi qu'à des logements qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Lorsque des travaux de réhabilitation sont effectués, le prix de revient pour l'application du taux réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.

L'indivision ne s'oppose pas au bénéfice de la réduction d'impôts.

Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôts sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concernés.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée pour la première fois sur l'impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n'y a pas de prorata).

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.